委托人死亡，代售房屋是否有效

黄建华

    黄刚与李柄邻居关系。1994年冬，李柄随独子李春迁居广州。临行前，李柄书面全权委托黄刚代管代售他在本地的房屋。1995年9月10，黄刚以市场行情较高的价格（30000元）将李柄的房屋出售给罗伟，同时办理了产权转移登记手续，并将售房的价款电汇给李柄。10月6日，黄刚收到李柄之子李春的来信，称其父于8月20日病故，其在老家的房屋由其全部继承，并于9月20日出卖给其表哥胡平，价格为32000元。现电汇款已全部退回，要求黄刚废除与罗伟的售房协议，将房屋交给其表哥胡平所有。罗伟不从，后李春诉至法院处理。

   李春诉称，其父李柄虽全权委托了黄刚代管代售房屋，但黄刚的售房行为发生在其父病故之后，他们之间的委托关系随着主体的消失而终止。而且出售时的产权已由其合法继承所有，黄刚的售房行为无效。

   经审理，法院作出如下判决：（一）黄刚与罗伟的售房协议合法有效，房屋的所有权归罗伟所有。（二）驳回原告李春的诉讼请求。

   根据我国《民法通则》第六十九条规定，委托代理终止的法定情形有如下四种：（一）代理其间届满或者代理事务完成；（二）被代理人取消委托或代理人辞去委托；（三）代理人死亡；（四）代理人丧失民事行为能力；（五）作为被代理人或代理人的法人终止。由此可知：被代理人死亡并不是委托代理终止的法定情形。最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》（修改稿）（以下简称意见第83条规定：被代理人死亡后有下列情况之一的，委托代理人实施的代理行为有效：（1）代理人不知道被代理人死亡的；（2）被代理人的继承人均予承认的；（3）被代理人与代理人约定到代理事项完成代理权终止的；（4）在被代理人死亡前已经进行，而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。

    此案中，黄刚售房给罗伟，系受李柄之委托所为，其售房时并不知道李柄已故。虽然他售房的价格比李春出售的少2000元，但其出售房屋的价格属市场较高价格，并没有对被代理人的合法权益造成损害，根据上诉《意见》第83条的规定，黄刚的代理行为仍然合法有效，法院作出以上判决是合乎事实和法律的。

——此文发表于《福建法制报》第830期第3版